Il contratto rent to buy

rent to buy

Il contratto c.d. rent to buy è un contratto, nato dalla prassi e successivamente disciplinato dal Decreto “Sblocca Italia”, nella quale, a fronte dell’immediato godimento ed utilizzazione di un bene immobile da parte del conduttore, quest’ultimo si obbliga a pagare un canone, con l’accordo che il concedente alienerà al conduttore l’immobile stesso entro un termine prestabilito, imputando in tutto o in parte il canone a corrispettivo della futura compravendita.

Il contratto rent to buy, da stipulare con atto pubblico avanti un notaio, consente l’acquisto della proprietà evitando di ricorrere a mutui, ma ottenendo la disponibilità immediata dell’immobile.
Nel contratto si conviene che chi intende acquistare l’immobile si accorda con il venditore di pagare un canone, di utilizzare l’immobile (divenendo conduttore) e di acquistare lo stesso in un momento successivo; le parti possono stabilire (come avviene nel contratto preliminare) che conduttore e proprietario assumano l’impegno e l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare l’immobile entro un termine prestabilito; proprietario e conduttore possono liberamente stabilire che tutto o anche una sola parte del canone pagato venga destinato al pagamento del prezzo convenuto; le parti possono anche stabilire che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene; in tal caso si prevede che il proprietario si vincoli a vendere alle condizioni stabilite in contratto, mentre il conduttore abbia solo la facoltà di acquistare, facoltà che dovrà esercitare entro il termine stabilito nel contratto stesso; se, entro il termine convenuto, il conduttore non esercita la facoltà di acquistare, diritto del conduttore e obbligo del proprietario perdono efficacia; in tal caso proprietario e conduttore devono stabilire in sede contrattuale la quota dei canoni imputati a corrispettivo (ossia quelli destinati al pagamento del prezzo) che il proprietario deve restituire in caso di mancato esercizio da parte del conduttore del diritto di acquistare.

Diritti e obblighi delle parti:
il conduttore ha il diritto al godimento immediato dell’immobile,
il proprietario di consegnare l’immobile e di garantirne il pacifico godimento,
il conduttore ha il diritto al trasferimento dell’immobile entro il termine convenuto,
il proprietario ha diritto di ricevere il pagamento del canone convenuto,
il proprietario ha diritto di ricevere il pagamento del saldo prezzo al momento stabilito nel contratto, che normalmente coincide con quello della stipula del contratto definitivo di compravendita.

In caso di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto per un numero minimo di canoni non pagati, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo; ciò significa che se il conduttore non paga un numero minimo di canoni non superiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (per es.: contratto con 100 canoni mensili, limite di 5 canoni) il contratto non potrà essere risolto.
In caso di risoluzione, il proprietario avrà diritto alla restituzione dell’immobile e, se non è stabilito diversamente dal contratto, potrà acquisire interamente i canoni già riscossi a titolo di indennità; quindi il conduttore che non fosse più in grado di pagare i canoni (che debbono aver superato il limite minimo di 1/20) potrebbe veder risolto il contratto e perduti tutti i canoni pagati, anche per la parte destinata a corrispettivo dell’acquisto.

Nel caso in cui il proprietario si rifiuti di stipulare l’atto di vendita, il conduttore potrà richiedere al giudice una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile. In alternativa, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto e, in tal caso, potrà ottenere dal proprietario la restituzione di tutti i canoni imputati a corrispettivo (ossia quelli destinati al pagamento del prezzo), maggiorati degli interessi legali.

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