Mancata registrazione e nullità del contratto di locazione

contratto di locazione nullo

E’ possibile registrare il contratto di locazione anche in ritardo.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20858/17, ha stabilito che è possibile registrare il contratto di locazione anche in ritardo senza perciò che il contratto sia nullo e senza dover restituire i canoni di locazione già versati.

In materia di locazione, la legge stabilisce che un contratto di affitto non registrato è nullo. In altre parole è come se non esistesse. Con la conseguenza – secondo la Cassazione – che anche i canoni già pagati dall’inquilino gli devono essere restituiti.

Il punto ora è che, fino a qualche mese fa, la giurisprudenza riteneva che la registrazione tardiva non poteva sanare la nullità pregressa del contratto. In altri termini, se sotto un profilo fiscale è sempre possibile regolarizzarsi e pagare anche in ritardo l’imposta di registro, sotto un profilo civilistico invece la registrazione tardiva del contratto non è valida e non rende lecita la scrittura ormai nulla. Il che significa che le parti dovrebbero stipulare un nuovo contratto, registrandolo nei termini, senza poter ormai intervenire sul periodo pregresso (per il quale sarebbero da restituire tutte le prestazioni eseguite). Ebbene, questa visione è stata capovolta dalla Cassazione con la sentenza sopra citata.

La normativa prevede che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma. L’obbligo ricade sul locatore e non sull’affittuario. Nei successivi 60 giorni, il locatore deve però comunicare l’avvenuta registrazione tanto all’inquilino quanto, in caso di immobile in condominio all’amministratore del condominio medesimo affinché aggiorni l’anagrafe condominiale.

Il mancato rispetto di queste regole comporta un illecito tributario per evasione fiscale che però può essere sanato provvedendo a una registrazione tardiva anche dopo i 30 giorni concessi dalla legge e un illecito civile la cui sanzione in questo caso è la nullità del contratto.
Le conseguenze in quest’ultimo caso sono l’impossibilità di mandare via l’inquilino con la procedura accelerata di sfratto e l’obbligo di restituire i canoni di locazione percepiti nel periodo in cui il contratto non è stato registrato.

In passato la Cassazione ha ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di affitto, sebbene risolvesse il problema del rapporto con l’Agenzia delle Entrate, non risolveva però il problema della nullità della scrittura: era allora necessario firmare un nuovo contratto e registrare quest’ultimo. Oggi però è arrivato il ripensamento: è possibile regolarizzare il contratto nullo con una registrazione oltre i 30 giorni. Il contratto viene sanato, salva comunque la nullità nel periodo scoperto dalla registrazione per il quale, quindi, l’inquilino può continuare a pretendere i canoni di affitto pagati.

La tardiva registrazione dell’affitto salva, pertanto, il contratto di locazione dalla nullità, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *