La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione deve avvenire, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla firma e, nei 60 giorni successivi questi deve dare prova documentata al conduttore e all’amministratore di condominio dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro.

Se la registrazione del contratto di locazione non viene effettuata nel rispetto dei predetti 30 giorni, il contratto è nullo e la registrazione successiva non sana il periodo anteriore. Pertanto il locatore non potrà pretendere i canoni concordati nella scrittura privata, né potrà procedere allo sfratto ordinario in caso di morosità dell’inquilino.

Spetta sempre al locatore procedere alla registrazione del contratto di locazione. Tuttavia ciò non toglie la cosiddetta responsabilità solidale del conduttore e del locatore nei confronti del fisco, per il mancato pagamento dell’imposta di registro. Pertanto, in caso di inadempienza da parte del locatore potrà provvedervi anche il conduttore e l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento dell’imposta sia al locatore che al conduttore, benché l’obbligo gravi solo sul primo.

Le parti possono accordarsi, in contratto, che le spese di registrazione gravino interamente sul locatore o al 50% su entrambe le parti.

In caso di mancata registrazione del contratto di locazione, questo si considera nullo. Conseguenza di ciò è che il locatore non potrà attivare la particolare procedura dello sfratto esecutivo per mandare via di casa l’inquilino moroso, ma dovrà intentare un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), che è più lungo e costoso. Nè potrà chiedere al giudice un decreto ingiuntivo sui canoni di locazione non riscossi, mancandogli la prova scritta del prezzo convenuto (come detto, infatti, il contratto è come se non esistesse).

Il conduttore, da parte sua, in caso di mancanza della registrazione, potrà rivolgersi al giudice e chiedere che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” sia per quanto riguarda la durata (contratto “libero” di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio o contratto “concordato” di 3 anni + altri 2 di rinnovo obbligatorio, sia riguardo al canone di locazione (il giudice può rideterminare l’importo del canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge).